آخرین تحولات بازار مسکن
رشد قیمت مسکن در تهران در تابستان 1403 به روند نزولی خود پایان داد و تا پایان مردادماه به ۱۶.۸ درصد افزایش یافت. قیمت مسکن در تهران پس از افت محدود طی بازه خرداد 1402 تا آذر 1402، از دی¬ماه 1403 مجدداً در مسیر صعودی قرار گرفت و از 74.1 میلیون تومان در آذر 1402 به ۸۸.۵ میلیون تومان در مرداد 1403 رسیده است. در همین حال، رشد قیمت مسکن (ماه‌به‌ماه مشابه سال قبل) به روند نزولی خود پایان داد و از 9.7 درصد در خرداد 1403 به ۱۶.۸ درصد در مرداد ۱۴۰۳ افزایش یافت. بر‌اساس برآورد دریک، قیمت مسکن در تهران در شهریورماه به ۹۰.۱ میلیون تومان و در آذرماه به ۹۵.۰ میلیون تومان رسیده است و نرخ رشد آن به ۱۹.7 درصد در شهریورماه و ۲۸.۳ درصد در آذرماه رسیده است.
نمودار 4) روند کوتاه¬مدت قیمت مسکن در تهران (میلیون تومان) و نرخ رشد آن (ماه‌به‌ماه مشابه سال قبل) (درصد) منبع: بانک مرکزی و دریک
در تابستان 1403 (تا پایان مرداد)، بالاترین سطح قیمت مسکن در مناطق 22گانه تهران مربوط به منطقه 1 با قیمت 1۷۹0 میلیون ریال و بالاترین رشد قیمت مسکن مربوط به منطقه ۲۲ با 33.9 درصد بود. در حالی که متوسط قیمت مسکن در تهران در مرداد 1403 برابر 8۸۵ میلیون ریال ¬است، متوسط قیمت مسکن در مناطق 1، 3 و 2 به ترتیب ۱۷۹۰، 14۳۳ و 1۳۷۳ میلیون ریال در صدر قیمت مناطق 22گانه تهران قرار دارند. در همین حال، پایین¬ترین قیمت مسکن نیز با 4۲۱ میلیون ریال مربوط به منطقه 1۸ تهران است.
در خصوص رشد قیمت مسکن در 12 ماهه منتهی به مرداد 1403، منطقه ۲۲ با 33.9 درصد، منطقه 1 با ۳۳.۲ درصد و منطقه 2۰ با ۲۸.۶ درصد در صدر رشد قیمت مسکن در مناطق 22گانه تهران قرار دارند. در همین حال، پایین¬ترین نرخ رشد قیمت مسکن نیز با ۶.۵ درصد مربوط به منطقه ۳ تهران است.
نمودار ۵) قیمت مسکن در مناطق 22گانه تهران در مرداد 1403 (میلیون ریال) و نرخ رشد آن (نقطه‌به‌نقطه) (درصد) منبع: بانک مرکزی
در تابستان 1403، حجم معاملات مسکن در شهر تهران به روند صعودی خود با آهنگی کند که از فصل بهار آغاز شده بود، ادامه داد. حجم معاملات مسکن در سال 1402 با کاهش قابل ملاحظه‌ای مواجه شد؛ به نحوی که از 102618 معامله در 12 ماه منتهی به اسفند 1401 به 45510 معامله در 12 ماه منتهی به اسفند 1402 رسید که حاکی از کاهش 55 درصدی حجم معاملات در سال 1402 است. اما روند نزولی حجم معاملات مسکن از فصل بهار 1403 متوقف شده و در مرداد 1403 به 4۷۷۷۵ واحد رسید که حاکی از افزایش ۵.۰ درصدی نسبت به اسفند 1402 است.
در مجموع، در سال 1402 همزمان با کاهش شدید نرخ رشد قیمت مسکن، حجم معاملات مسکن نیز با افت شدیدی مواجه بوده است. در نیمه اول سال 1403 نیز حجم معاملات مسکن به‌رغم افزایش محدود، در کف خود قرار گرفته است که همه این تحولات بیانگر حاکمیت شرایط رکودی بر بازار مسکن در تهران است.
نمودار 6) روند حجم معاملات مسکن در تهران (مجموع ۱۲ماهه) (واحد) منبع: بانک مرکزی
در تابستان 1403 رشد اجاره‌بهای مسکن با افت محدود مواجه شد و به 4۵.۵ درصد رسید. رشد اجاره‌بهای مسکن که در شهریور 1402 با ثبت رقم 58.9 درصد به اوج خود رسیده بود، در نیمه دوم سال 1402 با کاهش مواجه و به 44.5 درصد در اسفند 1402 رسید. در حالی که نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن در بهار 1403 با افزایش مواجه شد و به 47.0 درصد رسید، در مرداد 1403 مجدداً با افت محدود مواجه شده و به ۴۵.۵ رسید.
نمودار 7) روند رشد اجاره¬بهای مسکن در تهران (نقطه¬به¬نقطه سالانه) (درصد) منبع: بانک مرکزی
رشد ۴۵.۵ درصدی اجاره‌بهای مسکن در تابستان 1403 در حالی است که نرخ رشد قیمت مسکن در همین مدت به ۱۶.۸ درصد رسیده است. در نتیجه تحولات قیمت و اجاره‌بهای مسکن، نسبت اجاره‌بها به قیمت مسکن در تهران در مرداد 1403 به ۲.۵۵ درصد رسیده است. اگرچه نسبت به حداقل خود در اسفند 1401 (1.75 درصد) بالاتر است، اما نسبت به متوسط بلندمدت آن (5.02 درصد) بسیار پایین‌تر است. بنابراین، انتظار می‌رود این نسبت در فصول آتی تعدیل گردد و در نتیجه، نرخ رشد اجاره‌بها در فصول آتی همچنان بالاتر از نرخ رشد قیمت مسکن قرار گیرد.
نمودار 8) روند نسبت اجاره¬بها به قیمت مسکن در تهران (درصد) منبع: بانک مرکزی
بازدهی 12ماهه بازار مسکن در تابستان 1403 تنها بالاتر از بازار سهام و پایین تر از بازار سکه، اوراق بدهی دولت و ارز قرار گرفت. نرخ رشد قیمت‌ها (بازدهی) در بازارهای مالی شامل اوراق بدهی دولت، بازار مسکن، بازار ارز، بازار سهام، بازار سکه و بازار کالا (شاخص قیمت مرکز آمار) در بازه‌های زمانی بلندمدت (از ۱۳۷۰)، ۵ساله، ۲ساله و سالانه در نمودار زیر نشان داده شده است.
نمودار 9) نرخ رشد قیمت‌ها در بازارهای مالی و کالا در بازه‌های زمانی مختلف (درصد) منبع: بانک مرکزی
همانطور که در نمودار ملاحظه می‌شود، در بازه بلندمدت (از سال ۱۳۷۰)، بازدهی بازار مسکن ۲۵.۴ درصد بوده است که پایین‌تر از بازدهی بازار سهام (۳۱.۳ درصد) و طلا (۲۷.۵ درصد) و بالاتر از بازدهی بازار ارز (۱۹.۹ درصد) و بازار اوراق بدهی دولت (۱۸.۷ درصد) و متوسط نرخ تورم (رشد قیمت در بازار کالا) (۲۲.۴ درصد) بوده است.
اما در بازه سالانه، بازدهی بازار مسکن ۱۶.۸ درصد بوده است که پایین‌تر از بازدهی بازار طلا (۶۰.۸ درصد)، ارز (۲.۲ درصد)، اوراق بدهی دولت (۲۹.۵ درصد) و نرخ تورم (رشد قیمت در بازار کالا) (۳۱.۲درصد) و تنها بالاتر از بازدهی بازار سهام (۱.۱- درصد) بوده است.