آخرین تحولات بازار مسکن
رشد قیمت مسکن در تهران در بهار 1403 از همه گروه های کالایی کمتر بود و به 9.7 درصد رسید. قیمت مسکن در تهران پس از افت محدود طی بازه خرداد 1402 تا آذر 1402، از دی¬ماه 1403 مجدداً در مسیر صعودی قرار گرفته و از 74.1 میلیون تومان در آذر 1403 به 85.9 میلیون تومان در خرداد 1403 رسیده است. با وجود افزایش قیمت مسکن، اما رشد قیمت مسکن (ماه به ماه مشابه سال قبل) همچنان در مسیر نزولی قرار دارد و از اوج خود (107.2 درصد) در اردیبهشت 1402 به 9.7 درصد در خرداد 1403 کاهش یافته است (نمودار 4).
نمودار 4) روند کوتاه¬مدت قیمت مسکن در تهران (میلیون تومان) و نرخ رشد آن (ماه به ماه مشابه سال قبل) (درصد) منبع: بانک مرکزی
در بهار 1403 بالاترین سطح قیمت مسکن در مناطق 22گانه تهران مربوط به منطقه 1 با قیمت 161 میلیون تومان و بالاترین رشد قیمت مسکن مربوط به منطقه 19 با 33.9 درصد بود. در حالی که متوسط قیمت مسکن در تهران در خرداد 1403 برابر 859 میلیون ریال ¬است، متوسط قیمت مسکن در مناطق 1، 3 و 2 به ترتیب 1610، 1485 و 1242 میلیون ریال در صدر قیمت مناطق 22گانه تهران قرار دارند؛ در همین حال پایین¬ترین قیمت مسکن نیز با 445میلیون ریال مربوط به منطقه 19 تهران است (نمودار 5).
اما در خصوص رشد قیمت مسکن در 12 ماهه منتهی به خرداد 1403، منطقه 19 با 33.9 درصد، منطقه 18 با 24.0 درصد و منطقه 22 با 21.2 درصد در صدر رشد قیمت مسکن در مناطق 22گانه تهران قرار دارند؛ در همین حال پایین¬ترین نرخ رشد قیمت مسکن نیز با 3.1 درصد مربوط به منطقه 2 تهران است (نمودار 5).
نمودار 3) قیمت مسکن در مناطق 22گانه تهران در خرداد 1403 (میلیون ریال) و نرخ رشد آن (نقطه به نقطه) (درصد) منبع: بانک مرکزی
در بهار 1403 روند نزولی حجم معاملات مسکن در شهر تهران متوقف شد. حجم معاملات مسکن در سال 1402 با کاهش قابل ملاحظه ای مواجه شد به نحوی که از 102618 معامله در 12 ماه منتهی به اسفند 1401 به 45510 معامله در 12 ماه منتهی به اسفند 1402 رسید که حاکی از کاهش 55 درصدی حجم معاملات در سال 1402 است. اما روند نزولی حجم معاملات مسکن در بهار 1403 متوقف شده و در خرداد 1403 به 46255 واحد رسید که حاکی از افزایش 1.6 درصدی نسبت به اسفند 1402 است (نمودار 6).
در مجموع در سال 1402 همزمان با کاهش شدید نرخ رشد قیمت مسکن، حجم معاملات مسکن نیز با افت شدیدی مواجه بوده است؛ در بهار 1403 نیز حجم معاملات مسکن در یک کف تاریخی قرار گرفته است که همه این تحولات بیانگر حاکمیت شرایط رکودی بر بازار مسکن در تهران است.
نمودار 6) روند حجم معاملات مسکن در تهران (مجموع ۱۲ماهه) (واحد) منبع: بانک مرکزی
در بهار 1403 رشد اجاره بهای مسکن مجدداً افزایش یافت و به 47 درصد رسید. رشد اجاره بهای مسکن که در شهریور 1402 با ثبت رقم 58.9 درصد به اوج خود رسیده بود، در نیمه دوم سال 1402 با کاهش محدود مواجه و به 44.5 درصد در اسفند 1402 رسید؛ اما در بهار 1403 نرخ رشد اجاره بهای مسکن مجدداً با افزایش مواجه شده و به 47.0 درصد در خرداد 1403 رسیده است (نمودار 7).
نمودار 7) روند رشد اجاره¬بهای مسکن در تهران (نقطه¬به¬نقطه سالانه) (درصد) منبع: بانک مرکزی
افزایش رشد اجاره بهای مسکن به 47.0 درصد در بهاز 1403 در حالی است که نرخ رشد قیمت مسکن در بهار 1403 به کمتر از 10 درصد کاهش یافته است. در نتیجه تحولات قیمت و اجاره بهای مسکن، نسبت اجاره بها به قیمت مسکن در تهران در خرداد 1403 به 2.42 درصد رسیده است که اگرچه نسبت به حداقل خود در اسفند 1401 (1.75 درصد) بالاتر است، اما نسبت به متوسط بلندمدت آن (5.02 درصد) بسیار پایین تر است (نمودار 8). بنابراین انتظار می رود این نسبت در فصول آتی تعدیل گردد و در نتیجه نرخ رشد اجاره بها در فصول آتی همچنان بالاتر از نرخ رشد قیمت مسکن قرار گیرد.
نمودار 8) روند نسبت اجاره¬بها به قیمت مسکن در تهران (درصد) منبع: بانک مرکزی
بازدهی 12ماهه بازار مسکن در بهار 1403 تنها بالاتر از بازار سهام و پایین تر از بازار سکه، اوراق بدهی دولت و ارز قرار گرفت. نرخ رشد قیمتها (بازدهی) در بازارهای مالی شامل اوراق بدهی دولت، بازار مسکن، بازار ارز، بازار سهام و بازار سکه و بازار کالا (شاخص قیمت مرکز آمار) در بازههای زمانی بلندمدت (از ۱۳۷۰)، ۵ساله، ۲ساله و سالانه در نمودار 9 نشان داده شدهاست.
نمودار 9) نرخ رشد قیمتها در بازارهای مالی و کالا در بازههای زمانی مختلف (درصد) منبع: بانک مرکزی
همانطور که در نمودار ملاحظه میشود در بازه بلندمدت (از سال ۱۳۷۰)، بازدهی بازار مسکن ۲۵.۴ درصد بودهاست که پایینتر از بازدهی بازار سهام (۳۱.۳ درصد) و طلا (۲۷.۵ درصد) و بالاتر از بازدهی بازار ارز (۱۹.۹ درصد) و بازار اوراق بدهی دولت (۱۸.۷ درصد) و متوسط نرخ تورم (رشد قیمت در بازار کالا) (۲۲.۴ درصد) بودهاست.
اما در بازه سالانه بازدهی بازار مسکن ۹.۷ درصد بودهاست که پایینتر از بازدهی بازار طلا (۴۱.۹ درصد)، ارز (۱۶.۲ درصد)، اوراق بدهی دولت (۲۸.۳ درصد) و نرخ تورم (رشد قیمت در بازار کالا) (۳۱.۹درصد) و تنها بالاتر از بازدهی بازار سهام (۶.۰- درصد) بودهاست.